Huis verkopen met een verkoopmakelaar

Is je huis te klein geworden? Of past de omgeving niet meer bij je woonwensen? Dit zijn allemaal redenen om je huis te verkopen en op zoek te gaan naar een nieuwe woning. Het verkopen van je huidige woning kan je met een verkoopmakelaar doen, die je van begin tot het eind bijstaat om je huis te verkopen voor een mooie prijs. Wat komt er allemaal kijken bij je huis verkopen met een makelaar? We leggen het je uit.

Waarom je huis verkopen via een makelaar?

• Ervaring en deskundigheid
• Professionele marketing voor je huis
• Maximaal resultaat
• Tijdsbesparing

• Extra kosten zoals courtage en bonussen

Er komt veel bij het verkopen van je huis kijken. Taken waar de verkoopmakelaar ervaring mee heeft en graag mee helpt. Heb je niet veel budget, maar wil je wel de hulp van een makelaar? Je kan kiezen om een deelopdracht te laten uitvoeren. Je zet je huis zelf te koop en zoekt zelf kopers, maar de makelaar helpt met onderhandelen.

Een verkoopmakelaar heeft alle middelen om je huis te adverteren en kan foto’s, video’s, plattegronden en zelfs een 360° plattegrond maken om potentiële kopers aan te trekken. Daarnaast kan alleen een makelaar je huis op o.a. Funda plaatsen, waar de meeste mensen kijken als ze een huis willen kopen.

Wat kost een verkoopmakelaar bij verkoop woning?

Elke makelaar hanteert weer andere prijzen en andere modellen. Sommige verkoopmakelaars werken met een vast tarief, terwijl andere verkoopmakelaars met een courtage werken afhankelijk van jouw verkoopsom. Daar komen vaak opstartkosten en mogelijk een bonus voor de verkoopmakelaar bij.

In onderstaand kostenoverzicht zijn we uitgegaan van de gemiddelde kosten van een volledige bemiddelingsopdracht via een verkoopmakelaar:

¹ Gemiddelde makelaarskosten verkoop woning 2024, inclusief btw.
² Gemiddeld tarief verkoopmakelaar. Dit tarief is met opstartkosten en courtage.

Wat kost een verkoopmakelaar per prijsklasse?

Waar moet je op letten?

Internetmakelaars

Naast professionele makelaars zijn er ook zogeheten ‘internetmakelaars’. Deze online makelaars zijn goedkoper, maar laten je wel een heel groot deel zelf doen. Denk hierbij aan het schrijven van een verkooptekst voor je woning, het begeleiden van bezichtigingen of het zelf maken van de foto’s die gebruikt worden op huizensites, zoals Funda.

De kosten van een internetmakelaar moet je vaak vooraf betalen. Lukt het niet om de woning te verkopen, dan ben je dit geld kwijt. Je kunt het daarom zien als hoge opstartkosten.

Courtage of vast tarief

Veel makelaars vragen een percentage van de verkoopsom als beloning, ook wel 'courtage' genoemd. Er zijn makelaars die een vast tarief hanteren, die niet afhankelijk is van de hoogte van de verkoopprijs. Deze kosten betaal je dan bij de notaris, tenzij er andere afspraken zijn gemaakt.

Opstartkosten

Daarnaast kan een makelaar opstartkosten vragen. Dit zijn kosten voor:

• Foto’s en video’s maken;
• Plattegrond en inmeten woning;
• Plaatsen op Funda;
• Verkoopbrochure;
• Te koop bord;
• Promotie op social media.

De hoogte van deze kosten verschillen per makelaar. Het is mogelijk dat deze kosten aan het eind verrekend worden met de courtage.

Intrekkingskosten

Om verschillende redenen kan het voorkomen dat je niet meer je huis wil verkopen of je wilt niet meer met je huidige makelaar samenwerken. Dat kan het zijn dat je intrekkingskosten moet betalen aan de makelaar. De makelaar heeft waarschijnlijk al veel tijd en geld in jouw huis gestoken om ervoor te zorgen dat het huis snel verkocht kan worden. Als jij de verkoop intrekt krijgt de makelaar de uiteindelijke vergoedingen niet en vraagt daarom intrekkingskosten.

Hoeveel je dan betaald verschilt per makelaar en kan tussen €200 en €1.200 zijn. Werkt je makelaar met een no-cure, no-pay? Dan kan het zijn dat je geen intrekkingskosten hoeft te betalen, maar wel de opstartkosten of advertentiekosten.

Doorhalen hypotheek (royeren)

Als je gaat verhuizen en je hebt nog een hypotheek lopen, dan ben je verplicht om je hypotheek door te halen (ook wel ‘royeren’ genoemd). Je hypotheek wordt dan uit het Kadaster geschreven. Het doorhalen van je hypotheek gaat via de notaris. Vaak wordt dit geregeld met dezelfde notaris waarbij je ook het koopcontract tekent. Heb je de hypotheek al afbetaald? Haal je hypotheek door voordat je je huis verkocht hebt, dan kan je zelf de notaris kiezen.

Bonussen voor de makelaar

Naast de courtage, kan een makelaar ook een extra bonus hanteren, bijvoorbeeld als hij een huis voor meer verkoopt dan verwacht. Er zijn verschillende soort bonussen:

• Prestatiebonus: hoe beter de makelaar heeft gepresteerd, hoe hoger de bonus. Dit kan een percentage zijn van de verkoopsom.
• Staffel: het lijkt op de prestatiebonus, maar een staffel heeft gradaties afhankelijk van hoeveel meer de verkoopsom heeft opgebracht. Zo kan het zijn dat per €10.000 boven op de verkoopsom, de makelaar 5% bonus krijgt.

No cure no pay

Bij no-cure, no-pay betaal je de makelaar pas als hij jouw huis succesvol heeft verkocht. Sommige makelaars werken met een vast tarief, terwijl anderen weer met courtage werken. Er zijn makelaars die de opstartkosten alsnog in rekening brengen als je de opdracht intrekt. Een no cure no pay makelaar betekent dus niet gelijk dat je een ‘gratis’ makelaar hebt. Bekijk goed wat de voorwaarden zijn voor als je de samenwerking intrekt.

Hoe kies je de beste verkoopmakelaar voor jou?

Wat de beste makelaar is voor jou is afhankelijk van meerdere factoren. Wil je alles uit handen geven? Of wil je geld besparen en voer je het adverteren van je woning zelf uit? Zoek je een no cure no pay makelaar? Of juist iemand met een vast tarief? Wat je ook wilt, zorg ervoor dat je onderzoek doet naar de beste makelaar voor jou. Let daarbij op:

1. Welke makelaar presteert het beste in jouw regio?
2. Is de makelaar aangesloten bij een brancheorganisatie?
3. Vraag meerdere offertes aan en vergelijk deze met elkaar.
4. Zijn er bijkomende kosten, zoals bonussen, of hoge intrekkingskosten?

Zelf huis verkopen of via een makelaar?

• Besparing op kosten
• Flexibiliteit met bezichtigingen

• Zelf onderhandelingen voeren
• Je huis kan niet op Funda
• Tijdrovend om alles zelf te doen
• Zelf het koopcontract opstellen

Je kunt je huis zonder makelaar zelf verkopen, waarmee je duizenden euro’s kunt besparen. Maar er zijn wel een aantal risico's bij je huis verkopen zonder makelaar. Je kunt namelijk niet zelf je woning op Funda zetten, waardoor je vaak langer moet wachten op een ideaal bod. Bij de onderhandelingen haal je zelf vaak niet alles eruit wat erin zit. Tenslotte kost het enorm veel tijd om alles zelf te regelen.

Wil je besparen op de kosten? Schakel dan een verkoopmakelaar alleen in om bepaalde zaken te laten doen. Denk hierbij aan een makelaar inschakelen om alleen een taxatie van je woning te laten doen of om de onderhandelingen met potentiële kopers te regelen.

Houd dan wel rekening met dat het veel tijd kost om alles zelf te regelen. Je moet namelijk rekening houden met de volgende punten

Zelf je vraagprijs bepalen

De vraagprijs van je huis bepalen kan op verschillende manieren:

1. Een makelaar een waardebepaling laten doen;
2. Vergelijkbare huizen in de buurt bekijken via het Kadaster;
3. Online je woningwaarde berekenen;
4. WOZ-waarde bekijken via WOZ-waardeloket.

Wanneer je zelf de vraagprijs voor je woning gaat vaststellen, dan is dit afhankelijk van de woon- en perceeloppervlakte van je woning in vergelijking met de lokale huizenmarkt. Daarnaast kunnen andere kenmerken van je woning een grote impact hebben op de prijs, zoals:

• Bouwjaar van de woning
• Dakkapel of nokverhoging op het dak
• Zonnepanelen op het dak
• Volledige woningisolatie
• Staat van het schilderwerk & ander onderhoud

Tegenwoordig is de WOZ-waarde geen goede maatstaf om de vraagprijs van je huis te bepalen, aangezien deze vaak lager dan de echte marktwaarde ligt. De WOZ-waarde wordt namelijk door een taxateur van de gemeente vastgesteld op basis van gegevens over de grond en de woning op 1 januari van vorig jaar. Hierdoor kan het zijn dat de daadwerkelijke marktwaarde hoger ligt op het moment dat je je woning wilt verkopen.

Een waardebepaling via de makelaar is het betrouwbaarst, aangezien de informatie van het Kadaster niet 100% accuraat is. Het kan zijn dat je recent een nieuwe keuken of nieuwe badkamer hebt geplaatst; deze informatie heeft het Kadaster (nog) niet. Hetzelfde geldt voor de WOZ-waarde.

Huis klaarmaken voor de verkoop

Voordat je kijkers ontvangt is het belangrijk om je huis verkoopklaar te maken. Ruim je huis op en zorg dat je:

• Persoonlijke spullen weghaalt;
• Mankementen repareert;
• Bloemen en planten neerzetten (of een versgebakken appeltaart!);
• Alles fris ruikt.

Je kunt ervoor kiezen om bepaalde renovaties te doen voordat je je huis in de verkoop zet. Denk aan het renoveren van je keuken, de binnen- of buitenmuren laten schilderen.

Overwaarde van je verkochte woning

Heb jij je huis verkocht voor een hogere prijs dan je huidige hypotheek? Het geld wat je overhoudt nadat je je hypotheek hebt afgekocht, heet ‘overwaarde’. Deze overwaarde kan je in je nieuwe huis steken, of laten uitbetalen als je geen nieuwe woning koopt. Hier gaan de verkoopkosten wel nog van af.

Koop je binnen drie jaar een nieuwe woning? Dan mag je de overwaarde gebruiken voor je nieuwe hypotheek. Je krijgt alleen renteaftrek over je nieuwe hypotheek als je de volledige overwaarde in je volgende huis steekt. Dit is de bijleenregeling. Als je het geld in de verbouwing of verduurzaming van het huis steekt, krijg je ook de renteaftrek.

Rekenvoorbeeld

Zet je de overwaarde op je spaarrekening en ben je niet van plan om de komende drie jaar een huis te kopen? Dan kan je de overwaarde uit laten betalen, maar dan wordt de overwaarde gezien als extra vermogen.

Executieverkoop van je woning

Moet je noodgedwongen je huis verkopen? Dan kan je te maken krijgen met een executieverkoop van je woning. De taxateur kent een executiewaarde toe aan je huis, afgeleid van de marktwaarde. Tijdens een executieverkoop worden huizen doorgaans voor een lagere prijs verkocht dan de daadwerkelijke woningwaarde.

Na een executieverkoop moet je je huis ontruimen. Doe je dit niet, dan kan de deurwaarder je dwingen om dit te doen.

Vergelijk direct 51 makelaars

Ben je op zoek naar een verkoopmakelaar voor het verkopen van een woning? Vraag gratis en vrijblijvend makelaar offertes aan en kom in contact met verkoopmakelaars die in jouw regio actief zijn. Vergelijk verschillende makelaars op prijs en reviews. Tenslotte kies jij de makelaar met de beste deal. Zo profiteer jij van de laagste courtages.