Huis kopen met een aankoopmakelaar

Ben je van plan om een huis te kopen? Schakel dan een makelaar in! Zeker als je voor het eerst een huis gaat kopen. Een aankoopmakelaar heeft veel ervaring, maar zet ook zijn netwerk in om het perfecte huis voor jou te vinden. Wat komt er allemaal kijken bij het kopen van een huis met een aankoopmakelaar? Dat leggen we je uit!

Is dit de eerste keer dat je een huis koopt?

Waarom een huis kopen met een aankoopmakelaar?

• Huizen bekijken voordat ze in de verkoop gaan
• Hulp met biedingen op huizen
• Scherp oog voor detail tijdens bezichtigingen
• Gaat voor jou op zoek naar huizen
• Je komt over als een serieuze kandidaat

Voordelen van huis kopen zonder makelaar

• Geen extra kosten
• Direct contact met de verkopende partij

Wat kost een aankoopmakelaar?

De totale kosten van een aankoopmakelaar zijn afhankelijk van meerdere factoren. Elke makelaar heeft andere tarieven en courtages. Het maakt ook uit of je voor een volledige bemiddelingsopdracht kiest of een deelopdracht.

In onderstaand kostenoverzicht zijn we uitgegaan van de gemiddelde kosten van een volledige bemiddelingsopdracht:

¹ Gemiddelde makelaarskosten 2024, incl. btw.

Sommige aankoopmakelaars berekenen een prestatiebonus bij hun kosten. Hoe hoger de aankoopprijs, hoe groter de bonus. Of ze gebruiken een bonus-malus constructie; hoe lager de aankoopprijs, hoe hoger de bonus.

Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar?

Er zijn een aantal kosten die je maakt bij het kopen van een huis, die fiscaal aftrekbaar zijn:

• Notaris- en kadasterkosten voor de hypotheekakte
• Advies- en bemiddelingskosten van de hypotheekadviseur
• Taxatiekosten
• Aanvraagkosten NHG

Bij een nieuwbouwhuis zijn er extra aftrekbare kosten:

• Betaalde bouwrente na het tekenen van het voorlopig koopcontract, maar voor het tekenenen van de hypotheekakte
• Bouwdepot kosten

Wat doet een aankoopmakelaar voor je?

Ga je voor het eerst een woning kopen of ben je gewoon op zoek naar een andere woning? Het proces van een huis kopen neemt veel tijd in beslag en kan onduidelijk en stressvol zijn. Een aankoopmakelaar helpt je bij elke stap in dit proces en neemt veel taken uit handen zoals het zoeken naar een geschikt huis. Of je zet de makelaar alleen in voor de zoektocht naar een huis, of tijdens het onderhandelen. Maar hoe koop je een huis?

1. Zooekopdracht bij makelaar

De aankoopmakelaar inventariseert jouw woonwensen en zet alles op een rijtje zodat het duidelijk is wat je zoekt. Denk hierbij aan:

• Locatie (bijv. een bepaalde stad, dorp of wijk)
• Ligging (bijv. tuin op het zuiden)
• Oppervlakte (min. 3 slaapkamers)
• Prijsklasse (tussen de € 300.000 - € 600.000)

De aankoopmakelaar gaat dan actief op zoek om je droomhuis te vinden. Vaak zijn dit ook woning die nog niet op huizensites staan, zoals Funda, Huislijn of Huispedia. Als er een woning op de markt komt die past bij jouw wensen, krijg jij een seintje van de aankoopmakelaar.

2. Mee met bezichtigingen

De aankoopmakelaar gaat mee naar bezichtigingen en helpt met:

• Kijken naar gebreken;
• Adviseren of je een huis wel of niet moet kopen;
• De onderzoeksplicht: als koper ben je verplicht om te onderzoeken of er gebreken zijn aan het huis dat je wil kopen.

De verkoper heeft een meldingsplicht, maar er kunnen ‘verborgen gebreken zijn’ waar de verkoper niets van af weet. Als je na de koop achter nieuwe gebreken komt, zijn alle kosten voor jou als koper.

Om achter deze gebreken te komen, kun je een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Je aankoopmakelaar zal dit adviseren als het nodig is. Daarnaast kijkt hij naar de omgevingsplannen, voorzieningen in de buurt en de mogelijkheden om te verduurzamen.

3. Hulp bij onderhandelen

Als het tijd is om te onderhandelen, kan de aankoopmakelaar je hierbij helpen. Hij kan je adviseren welk bod je het beste kunt uitbrengen en voert de onderhandeling met de verkopende partij.

4. Juridische zaken

Gefeliciteerd! Het bod is geaccepteerd en het huis is nu (bijna) van jou. Eerst ga je het voorlopige koopcontract tekenen, waarbij de aankoopmakelaar je kan helpen met de controle ervan. Daarnaast moet je op zoek naar een hypotheekadviseur, notaris en taxateur. Je aankoopmakelaar kan mensen uit zijn netwerk voorleggen.

Nadat je de hypotheek hebt geregeld en de koop definitief is, kun je met jouw aankoopmakelaar je nieuwe woning inspecteren om te kijken of alles in orde is.

Waar moet je op letten bij het kopen van een huis?

Budget

Bij het kopen van een huis is het allereerst belangrijk om goed te kijken naar je budget. Voor de meeste mensen is het noodzakelijk om een hypotheek af te sluiten. Voordat je begint met bieden, is het verstandig om uit te zoeken wat je maximaal kunt lenen. Dit geeft je een duidelijk beeld van je budget.

Maak ook een realistisch wensenlijstje van ‘must haves’ en ‘nice to haves’. Kijk goed naar wat mogelijk is binnen jouw budget en wees bereid om concessies te doen als niet alles haalbaar blijkt. Voor € 300.000 kun je nu eenmaal geen boerderij op de Prinsengracht kopen.

Maandlasten

Let niet alleen op het maximale leenbedrag, maar kijk vooral naar je maandlasten. Het is belangrijk om in kaart te brengen wat de kosten van je hypotheek zijn, maar ook wat je andere vaste lasten zijn. Zo krijg je een goed beeld van je totale maandlasten.

Spaargeld

Bij de aankoop van een huis is het ook belangrijk om te berekenen hoeveel spaargeld je nodig hebt. Je kunt niet alle kosten vanuit je hypotheek financieren. Sommige kosten, zoals belastingen, notariskosten en makelaarskosten, moeten vanuit spaargeld betaald worden. Dit noemen we de kosten koper. Gemiddeld ligt dit bedrag tussen de € 9.000 en € 15.000.

Daarnaast is het slim om wat extra spaargeld achter de hand te houden voor extra uitgaven, zoals verhuizen, verbouwen en inrichting. Benieuwd wat je kunt regelen? Lees onze blog ‘Ik heb een huis gekocht en nu?’

Ook is het goed om een spaarpotje te hebben voor onderhoud, vooral bij oudere woningen. Het Nibud adviseert om jaarlijks 1% van de woningwaarde (WOZ-waarde) te reserveren voor onderhoud.

Verplichte verzekeringen

Bij het afsluiten van een hypotheek is een opstalverzekering verplicht. Hiermee verzeker je de woning tegen schade door bijvoorbeeld brand, storm en water. Dit is verplicht omdat de woning het onderpand voor je hypotheek is. Naast de opstalverzekering zijn er ook andere nuttige verzekeringen, zoals een inboedelverzekering en aansprakelijkheidsverzekering.

Bieden op een huis

Overbieden is tegenwoordig heel gebruikelijk, maar het verschilt per gemeente, wijk en woning hoeveel je moet overbieden. Let goed op signalen en stel vragen om een beter beeld te krijgen.

Bij het uitbrengen van een bod is het verstandig om ontbindende voorwaarden op te nemen, zoals financieringsvoorbehoud en bouwkundige keuring. Deze voorwaarden geven je de mogelijkheid om de aankoop te annuleren als de financiering niet rond komt of als het huis gebreken blijkt te hebben. Zonder voorwaarden heb je misschien een streepje voor, maar je neemt wel een flink risico.

Hoe zit het met het kopen van een eerste huis?

Voor het kopen van je eerste huis is het handig om een aankoopmakelaar in te schakelen. Er komt veel kijken bij de aankoop van een starterswoning en een aankoopmakelaar kan je hierin begeleiden.

Ben je tussen de 18 en 35 jaar oud? Dan krijg je een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dit geldt alleen als je niet eerder vrijstelling hebt gehad en als de waarde van de woning niet meer dan €510.000 is.

Heb je geen recht op deze vrijstelling? Dan betaal je 2% belasting over de waarde van de woning. De kosten koper kan je niet meefinancieren met je hypotheek, want je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Daarom is het verstandig om eigen geld te hebben als je een huis koopt.

Schakel een hypotheekadviseur in voor advies over verschillende hypotheken en welke het beste bij jou past. Daarnaast kan hij je adviseren om een hypotheek af te sluiten met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit is een garantie voor hypotheken tot €435.000 en hiermee loop je minder financiële risico’s, mocht je je maandlasten niet meer kunnen betalen.

Wanneer ben je een starter op de woningmarkt?

Je bent een starter op de woningmarkt als je je eerste woning koopt en voor het eerst een hypotheek afsluit. Voorheen werd je als starter gezien als je nog bij je ouders woonde of huurde.

Als starter kan je in aanmerking komen voor een starterslening. Deze lening is aanvullend op je hypotheek en overbrugt het verschil tussen de maximale hypotheek en de aankoopprijs van je nieuwe woning. Je hypotheekadviseur kan je advies geven over de starterslening.

Hoe zit het met het kopen van een tweede woning?

Het aanschaffen van een tweede woning gaat net wat anders dan het kopen van je eerste huis. Zo zijn er strengere voorwaarden en heb je geen recht op de aftrek van hypotheekrente.

Een tweede woning kan je op twee manieren financieren:

1. Heb je overwaarde op je huidige huis? Dan kan je daarvan je hypotheek verhogen, mits je inkomen dat toelaat.
2. Met een verhuurhypotheek (ook wel investeringshypotheek genoemd). Een verhuurhypotheek is er alleen als je het tweede huis wilt verhuren.

Waar moet je op letten bij het kopen van een tweede huis:

• Je mag niet permanent in je tweede woning wonen.
• Je tweede woning is niet verplaatsbaar.
• Je hebt geen recht op hypotheekrenteaftrek bij een tweede hypotheek. Ook niet als je je tweede woning financiert door je huidige hypotheek te verhogen.
• Voor je belastingaangifte valt je tweede huis in box 3, omdat een tweede huis als vermogen gezien wordt. Daarom betaal je hier vermogensbelasting over en zijn de kosten niet financieel aftrekbaar.
• Als je je tweede woning verhuurt, hoef je de inkomsten uit verhuur niet op te geven.
• Je kan geen volledige hypotheek krijgen voor je tweede woning, dit is vaak maar 60% tot 80% van de waarde van het huis.
• Ook gelden er strengere hypotheekvoorwaarden voor een tweede huis zoals bepaalde bouwkundige eisen: het huis moet op een fundering staan en van beton of steen gemaakt zijn.
• De maximale looptijd van een hypotheek voor je tweede woning is 25 jaar.

Hoe kies je de beste aankoopmakelaar voor jou?

Hoe je de beste aankoopmakelaar kiest, hangt onder andere af van je budget, je locatie en of je bijvoorbeeld met no cure no pay wilt werken of niet. We geven je een aantal tips om je te helpen de beste aankoopmakelaar te vinden:

• Bekijk reviews van aangesloten makelaars.
• Vergelijk offertes van verschillende aankoopmakelaars.
• Informeer naar de extra kosten, zoals een bonus-malus regeling.
• Is de makelaar lid van een branchevereniging zoals NVM of VBO?
• Werkt de makelaar op basis van no cure no pay?

Kun je een huis kopen zonder makelaar?

Je kunt ervoor kiezen om zelf een huis te zoeken of een aankoopmakelaar in te schakelen. Een aankoopmakelaar heeft vaak veel kennis van de lokale huizenmarkt en kent de verkopende makelaars goed. Dit kan helpen om het beste bod te achterhalen en kan zijn kosten daarmee vanzelf terugverdienen.

Koop je voor het eerst een huis? Dan raden we zeker aan om een aankoopmakelaar in te schakelen om je te helpen. Om te besparen op kosten kan je ervoor kiezen om de makelaar alleen in te schakelen voor het onderhandelingsproces.

Vergelijk direct 51 makelaars

Ben je op zoek naar een aankoopmakelaar voor het kopen van je eerste starterswoning of een extra woning? Vraag gratis en vrijblijvend makelaar offertes aan en kom in contact met aankoopmakelaars die in jouw regio actief zijn. Vergelijk deze makelaars en kies de makelaar met de beste deal. Zo profiteer jij van de laagste courtages.