AMERSFOORT - Deze maand krijgen woningeigenaren weer de jaarlijkse WOZ-aanslag op de mat. Dat bedrag zegt lang niet altijd iets over de echte woningwaarde: vier op de vijf gemeenten schatten de gemiddelde WOZ-waarde vorig jaar hoger in dan de prijzen waarvoor huizen gemiddeld verkocht werden. Dat concludeert vergelijkingsplatform Slimster op basis van recente gepubliceerde CBS-cijfers over 2024. Hierdoor hebben veel huiseigenaren mogelijk te veel OZB (onroerendezaakbelasting) betaald.
Voor de WOZ-waarde waarmee vorig jaar gerekend werd, kijken gemeenten naar de geschatte waarde op 1 januari 2024. Slimster keek alleen naar de WOZ-waarde van koopwoningen en legde deze naast de gemiddelde verkoopprijzen in heel 2024. En hoewel de prijzen in dat jaar alleen maar verder zijn toegenomen, is de WOZ-waarde in veel gemeenten dus alsnog hoger. In Boekel en Zeist is het verschil met bijna 20 procent het grootst. In absolute zin gaat het in Zeist om een verschil van maar liefst 142.904 euro.
Te hoge WOZ-waarde beïnvloedt OZB
De gevonden verschillen kunnen een indicatie zijn dat huiseigenaren in de betreffende gemeenten dit jaar te veel onroerendezaakbelasting (OZB) betaald hebben. Die belasting wordt immers gebaseerd op de WOZ-waarde. Met name woningeigenaren in Nijmegen zouden daardoor fors meer hebben moeten betalen: ruim 115 euro. Ook in Boekel gaat het om meer dan 100 euro.
Aan de andere kant zijn er dus ook gemeenten waar huizen gemiddeld juist boven de gemiddelde WOZ-waarde verkocht werden. Als dat een indicatie is voor de daadwerkelijke woningwaarde, dan hebben inwoners van de gemeente Neder-Betuwe een mazzeltje gehad. Zij betaalden vorig jaar dan gemiddeld 68 euro te weinig OZB, zo blijkt uit de berekeningen van Slimster.
Overigens verschilt het ook behoorlijk per gemeente welk percentage van de WOZ-waarde gehanteerd wordt voor de OZB. Zo betalen inwoners van Texel slechts 0,03 procent, terwijl het in het Groningse Pekela om ruim 0,19 procent - het zesvoudige dus - gaat. Bij een woningwaarde van 450.000 euro, gaat dit om een belastingverschil van ruim 730 euro.
Goedkopere woningen vaker verkocht
Een mogelijke verklaring voor de gevonden verschillen is volgens Marco Schuurman, eigenaar van Slimster, dat verkoopprijzen niet altijd een perfecte afspiegeling zijn van de totale woningvoorraad. “Vooral relatief betaalbare woningen worden vaker verkocht dan duurdere of atypische huizen. Daardoor ligt de gemiddelde verkoopprijs vaak lager dan de gemiddelde WOZ-waarde. Anderzijds geldt voor een deel van de gemeenten juist dat de WOZ-waarde onder de gemiddelde verkoopprijs ligt, waardoor deze verklaring zeker niet altijd opgaat.”
Bezwaar maken binnen zes weken
Huiseigenaren die vermoeden dat hun WOZ-waarde te hoog is ingeschat, hebben beperkt de tijd om in actie te komen. Een officieel bezwaar moet binnen zes weken na de dagtekening van het aanslagbiljet bij de gemeente binnen zijn.
Volgens Schuurman loont het om kritisch naar het bijbehorende taxatieverslag te kijken: “Controleer of de gebruiksoppervlakte klopt en of de gebruikte referentiewoningen wel echt vergelijkbaar zijn. Ook zaken als achterstallig onderhoud of een gedateerde keuken of badkamer kunnen een lagere waarde rechtvaardigen. Wie de zeswekentermijn mist, kan tot vijf jaar later nog om een correctie vragen, maar de bewijslast ligt dan aanzienlijk hoger en de gemeente is minder snel geneigd dit toe te kennen.”
